本轮房企资金链问题可能会比前两次严重，因此。表示形式上也不再像前两次一样隐蔽（以收购的形式）再加上刚性兑付正在打破，资金链断裂将会以破产的形式呈现，不排除大房企倒下的可能。除了资金紧缩、扩张太快、产品不适销等前两轮资金链危机中的共同因素外，本轮调整中，很多房企会因为高利息融资而倒下。

有关“房地产资金链断裂”房企破产和倒闭”报道不时呈现：青岛君利豪集团董事长王莉因资金链断裂而跑路失联，近几个月。留下至少12亿元的涉及多家银行以及金融机构的债务；宁波的龙头房企兴润置业深陷债务违约；连续三年登上“百强房企”光耀地产资金链断裂，主流房企首开股份发生债务“黑洞”因华东楼市一片惨淡，绿城地产又开始卖股求生了不得不担忧：楼市过剩时代，楼市调整大幕刚刚开启，未来还有多少房企的资金链会断裂、债务违约、破产倒闭？

弦外有音老调重弹。

潘石屹在SOHO公司股东会后表示，近日。对今年中国住宅市场表示感到担忧，以刚出台的不动产登记政策为例，将会使楼主抛售来历不明及资金链切断的房屋，令供应量增加，从而肯定令楼价下行。

中国内地楼市总共经历了三次明显调整，老潘担忧的其实是中国房地产业的通病。自1998年房改以来。即2008年国际金融危机引发的调整、2010年限购和融资对银行“断奶”引发的调整，以及2013年年底至今的本轮调整。每次调整都会有很多房企出现资金链断裂，倒下的不在少数，只不过被兼并收购者居多，动静没那么大。

其中不乏一些知名大企业，当然。资金链保卫战”更是成为MBA 经典案例。如2008年志在赶超万科的顺驰地产，因资金链断裂而被路劲收购；因深陷资金链危机而被国际投行做空的富力地产，2008年中报显示其资产负债务高达139.4%手持现金仅有19亿元，而下半年仅刚性支付的地价款一项就达38亿元…

最终因上层的松绑调控而“有惊无险”转危为安的顺驰地产老总孙宏斌东山再起，前两次房企的资金链危机。旗下的融创中国在2013年房企销售榜单上排名第10位，进入主流房企序列。

2011年绿城的三门事件（信托调查门、退市门和破产门）让其深陷绝境，最危险的当数浙江最大房企绿城地产。差点退出江湖，老板宋卫平绝望和求助的眼神还历历在目。而后，绿城地产通过依靠大房企断臂求生，2013年销售榜单上紧随融创中国；扎营广州的富力经营得有声有色，甚至开始涉足“烧钱”足球。但今年5月15日绿城拟将局部股权转让与融创之事被公布，虽然老宋表示“股权转让的决定，首先来自退休的需要”但难掩绿城销售疲软和资金利息上升的双重打击。

否能够熬过本轮调整还很难说。终究今日楼市已不同往日。连任志强都开始强调“风险”时候，绿城在宋卫平的管理下临时高负债率运作。较长时间的调整是必定的空城”鬼城”不时上演是过剩的代名词，投资需求开始关注风险，不会再加仓了留在市场上的都是所谓的刚性需求。于是很多业内人士直言，即便放松限购也不会有太大效果。

否意味着本轮调整甫一开始便出现的地方龙头、百强房企、上市龙头资金链断裂风险会成为趋势？未来还有哪些房企的资金链断裂而成为日后的案例？类似于2008年潘石屹“百日巨变论”2011年大摩“一半房企倒闭”叶檀“仅10%房企存活下来”等论调是口水战”中不了之，这样的话。还是会在某个时点一一应验？

融资就像走钢丝

看起来很美的房企其实没有想象中那么坚强。一方面，资金链方面。项目公司有年度销售规模考核的压力，一边要抓销售，一边要抓新开工和拿地；另一方面，拿地和新开工滞后于销售约6-12个月。于是当自上而下的楼市调控来临时，就会出现一边销售回款下滑，一边新开工和拿地还在增加支出的现象，这就会考验房企的资金链。

房企历来没有稳定、主流的融资渠道。笔者简单算了一下，更重要的别看中国楼市很风光。2004年以来，房企资金来源中银行贷款平均占比也就30%左右，而销售回款则占据了60%多，其他资金（自有资金、信托资金和民间借贷等）则占5%-10%比例。一段时期内信贷政策是稳定的资金链是否紧张主要看销售回款，销售回款不行，就得借助于其他资金了特别是高成本的民间借贷。自2010年银监会要求开发贷款只针对“四证齐全”二级及以上资质的大中型房企后，90%以上房企基本靠销售回款和自有资金来存活，一旦销售略有波动，现金流就开始紧张了

而年销售在50亿元以上的仅占35%80%以上的中小型房企。这些企业鱼龙混杂，融资模式自身的风险性绝非如此简单。国目前有4万多家房地产企业。有不少是看到房地产赚钱，便从其他行业转过来的

房地产开发周期又长，由于资金缺乏。全靠资金堆积，走钢丝”融资是罕见现象。赣州电脑培训学校房企拿地后便到银行做抵押贷款，需要20%-35%项目资本金，这个时候是最缺资金的解决的方法就是通过担保贷款、寻找合伙人，或者民间借贷；抵押贷款拿到后，才开始付剩余80%土地出让金，而且会根据一年付清的节点要求来分期支付，拖欠的也有；接下来，项目刚开始打桩或还在图纸阶段时，很多房企就开始销售项目；有了销售回款后，房企才干支付剩余的土地出让金、建筑施工、装置工程、税费、期融资等刚性支出。这之前，所有的费用能拖就拖，特别是建筑工程市场竞争非常激烈，垫资干活是罕见现象，也是拖欠农民工工资的重灾区”

刚拿地的房企可以找大房企合作来度过融资难关，如果市场风云突变。不行的话直接转让土地或在建项目。2011年严格项目建设顺序管理时，有的房企刚拿到一证”或“两证”还没有进入施工，就因调控严格直接转让了土地。对于正在建设或项目已结构封顶的房企，也可以找合作伙伴，甚至可以把整个在建项目转让进来。总的来说，楼市整体向上时期，一个房地产项目基本上不会陷入绝境而无人救助，只要让利足够大。所以，过去房企资金链断裂往往以大鱼吃小鱼的形式呈现，比较隐性，社会反响不大。

过去，注意。资金链平安最重要的因素就是销售回款，这是惊险的一跳。没有实现销售，一切都白搭。这就是为什么像万科这样融资平台多、融资渠道多的房企业也最重视去化率（销售率）其对项目公司的考核是开盘当周去化率必须要达到60%以上。但是对开发商而言，由去化率决定的销售回款是主动的因此，每次“银根”收紧、调控收紧，肯定会对房企销售回款发生很大冲击，也是房企资金链断裂的高发期。

这一次真的不同？

连万科都提出“拐点论”并率先在华东降价来缓解资金链危机。不过，本次资金链危机影响是最广泛的涉及到所有开发商。由于当时银行贷款、上市融资和信托等均处于关闭状态，再加上2008年年中政策180度转向，降利率、降存款准备金率接踵而来，以及2009年扩大内需的来，此次资金链问题并未转化为危机。

一是扩大内需期间盲目进入开发领域，本次资金链危机主要呈现在三个领域。且拿了高价地的中小房企，如杭州的金星地产（破产）二是开发大型住宅、豪宅等不符合限购政策下刚性需求产品的开发商，如绿城地产、富力地产等；三是扩内需推动能源价格上涨，陕北和鄂尔多斯等地的民间资金大量进入房地产。

民间高利贷和能源价格下跌的叠加，楼市销售下滑的情况下。促成了房地产企业资金链断裂。例如，鄂尔多斯房地产企业从2010年底的442家下降到100多家，现在都没有缓过神来。由于此次调整时间较短，而且需求较为旺盛（只是被限制了再加上主流开发上纷纷借国际“量化款松”而发行低利息还外债，此次调整反而给大开发商提供了难得的扩张机会。

与前两次调整最大的不同在于销售。前两次调整中，本轮楼市调整。销售尽管在短期内回落，但只是被抑制，调控一松动就会回升。但此次不同，业内形成的共识就是需求在中长期内下降了城镇居民户均套数从2008年的0.74套增加到2013年的1.1套，除少数重点一二线乡村外，住房短缺转向过剩。房地产施工面积从2012年的41亿平方米增长到2014年一季度的67亿平方米，增长了50%而销售面积仅仅从2010年的10亿平方米增长到11亿平方米，未来突破11亿平方米很难。住房需求大周期下降，意味着房企短期内难以扛得过销售疲软，这对于销售回款和房企资金链的冲击无疑也是最要命的正是基于形势的判断，开发商今年早早地就开始收缩战线，一季度新开工下降了25%土地购置下滑2.3%

刚性支出的费用在未来迅速增加。2013年土地价格创新高，同时。土地出让金达到史无前例的3.1万亿，2012-2013年的出让金合计达到近5万亿，其中1/3-1/2要在今明两年内支付；建面积完成竣工大概需要15万亿元，1/3-1/4要在今年支付，其中就包括拉长投资回收期的大量旧改项目费用；近年来，包括银行贷款、信托在内的融资利息快速上升，综合本钱在8%左右的融资占比在50%本钱在10%以上的信托资金从2012年0.68万亿增加到1.1万亿，今年到期支付的信托、银行贷款合计超越1万亿。预估计，今年房企资金流出将至少达到8万亿。

全国商品房销售额下滑7.8%即便乐观估计，今年1-4月。今年销售额增长10%依照80%能够回款计算也只有7.2万亿。因此，房企对其他资金需求空前上升，但今年开发贷款、信托等融资全面收紧，再融资开闸无济于事，资金流入流出能打平就不错了注意，这只是全盘考虑，过去扩张较快、融资利息上升的开发商就没那么幸运了兴润置业、光耀地产和首开股份就是这样的案例。再来看看融创中国即将收购绿城股份一事，银行信贷紧缩的背景下，市场会逐渐加速分化，不同企业之间业绩也会出现分化，2014年龙头房企通过并购、合作等方式积极谋求上位实现突破势在必定。

主要看销售回款。若销售不好，判断房企资金链是否安全。就得依赖其他资金，2008-2010年可以依赖资本市场和银行贷款，2011-2013年靠信托和民间借贷。进入2014年，销售出奇地差，而不管是银行贷款，还是信托或民间借贷，都进入了紧缩期。